Hoe gaan we daar mee om?

Als het gaat over het bouwvolume in Nederland, dan maak ik me zorgen. Hebben we wel voldoende capaciteit voor de huidige en toekomstige vraag naar woningen? Het antwoord komt volgens mij vooral vanuit prefab bouwen. Maar daarmee zijn we er nog lang niet.

Dankzij de crisis is de capaciteit in de aannemerij fors afgenomen. Niks nieuws natuurlijk. De aannemerij is een deel van haar achterban kwijtgeraakt en is mede daardoor meer in prefab gaan uitvoeren. Prefab was al aan de winnende hand, maar is door het huidige capaciteitsgebrek in een stroomversnelling gekomen.

Problemen worden verschoven

We zitten nu nog niet op het bouwvolume van 2007 en 2008. Maar prefab-bouwers produceren nu al wel op hun maximale kunnen. Als we het bouwvolume van destijds benaderen (en dat voorzie ik) gaat dat voor grote problemen en stagnatie zorgen. Nu al schuiven veel projecten op in de planning. Het is niet uitzonderlijk dat een leverweek in één keer met 10 weken wordt uitgesteld. Hierdoor liggen elementen soms lang in opslag, en dat vergt kapitaal. Kapitaal dat we, juist met de huidige ontwikkelingen, beter ergens anders voor in kunnen zetten.

Oké, en nu?

Dit vraagt om creativiteit. We moeten samen voorkomen dat het voor echt grote problemen gaat zorgen. Winst is volgens mij vooral te behalen met meer standaardisatie en het versnellen van het teken- en voorbereidingsproces.

Daar waar mogelijk kortere doorlooptijden voor opdrachten behalen. Bij een hogere standaardisatie en betere gegevensverstrekking van architecten, kunnen wij de gemiddelde doorlooptijd van 6 tot 8 weken zomaar terugbrengen naar 3 tot 4 weken. Als we dan weer te maken hebben met verschuivingen in de planning, kunnen we daar sneller op inspringen en andere projecten eerst opknappen. De winst zit ‘m dus in het voortraject; ‘de engineering’.

Vaak krijgen we gegevens binnen die slecht of incompleet zijn, met als gevolg meer controlewerk bij de aannemer waardoor werkelijke levertijden oplopen. Ik hoop sowieso dat de ‘Private kwaliteitsborging’ vanaf volgend jaar enigszins een positief effect kan hebben. Maar we kunnen meer doen.

Hoe dan? Eenvoudiger en samen bouwen

Als we voor de constructieve uitgangspunten eenvoudiger kunnen verwijzen naar andere projecten met soms exact dezelfde woningtypes, dan scheelt dat al enorm. Als bewoners financieel geprikkeld worden via een uitgedokterd woningconcept met een goedkoper instapniveau, denk aan €120.000,-, dan willen ze ook concessies doen aan maatwerk. Het huidige hoge instapniveau (€160.000,-) zorgt voor diversiteitswensen. Ik ben overtuigd dat bewoners voor €40.000,- minder ook akkoord gaan met een standaard keuken of badkamer. Die vraag is in het standaardsegment te creëren.

Wat is hier voor nodig?

• Als bewoners vanuit financieel belang bereid zijn concessies te doen, betekent dit eenvoudiger bouwen;
• Dan kunnen toeleverende partijen sneller en meer produceren;
• Als architecten in de basis hun huiswerk beter doen (constructief haalbare tekeningen en duidelijke pakketdiktes bijvoorbeeld) dan helpt dat ook;
• Onderaannemers in een eerder stadium betrekken voor advies is ook gunstig. 

Ketenpartners zijn er wel, maar veel te weinig en onvoldoende als het gaat om complexere bouwvormen en enkele woningbouw. Complexere bouwvormen zijn uitermate geschikt voor prefab, alleen helaas worden we vaak (te) laat aan tafel geroepen waardoor niet alle partijen binnen het bouwproces met de ideale uitgangsposities van start kunnen gaan.

Als we beter samenwerken in de keten leidt dat tot een hoger bouwvolume met hogere kwaliteit

Waar beginnen we?

Wederzijds vertrouwen is veruit het belangrijkste. Sommige aannemers hebben veelal het gevoel goedkoper in te moeten kopen. Terwijl ze naar mijn mening daarbij niet altijd de juiste kwaliteitsafweging hebben gemaakt. Door eerder in het proces samen te werken kan de aannemer meer kosten besparen. Als een onderaannemer bijvoorbeeld eerder aanschuift bij een architect, dan wordt rekening gehouden met constructieve zaken in het ontwerp. Nu vormt dat later vaak nog een struikelblok, dat extra tijd en kosten met zich meebrengt.

Als we sneller en efficiënter bouwen is er meer rendement te behalen dan de paar procent die we nu tijdens de inkoop met elkaar bespreken. En dan heb ik het nog niet eens over de faalkosten. Standaardisatie is dus van groot belang. Dat betekent overigens niet dat we steeds dezelfde woning bouwen, maar we bouwen wel steeds volgens dezelfde uitgangsprincipes.

Ketenintegratie

Vertrouwen is de laatste jaren nog minder geworden door het economisch klimaat, door wet- en regelgeving en de partijen die daar handig ‘gebruik van maken’. Bij echte ketenintegratie zijn geen dikke contracten voor HSB-elementen nodig. En aan het einde van de rit is de doorlooptijd ook korter.

Een ketenpartner van ons bouwt zo’n 80 tot 100 vrijstaande woningen per jaar. Gemiddeld gezien betaalt hij ons een goede prijs, die wij qua efficiency in de fabriek terug kunnen winnen. Die woningen hebben niet dezelfde uitstraling, maar wel een kortere doorlooptijd. Desnoods leveren we hem binnen drie weken een dak. Daar komen geen dikke contracten meer aan te pas. We weten wat we van elkaar kunnen en mogen verwachten. En de faalkosten zijn bij ons nagenoeg nihil. Dat is bij hem niet anders.

Dit is mijn gedachte rondom het groeiend bouwcapaciteitsprobleem.

Wat is die van jou?